“看到今年初二手房市场开始回暖,我赶紧把手上的房子挂盘,没想到从4月中旬到现在,连看房的人都几乎没有。”在深圳福田,陈晨(化名)显得有些不解,“说好的市场热度呢?”
在经历了“金三”的成交量高位后,多城二手房市场却在“银四”迎来褪色,5月市场也没有出现较大起色,给人一种“猝不及防”的感觉。
“这在过去很少见” “去年,我就曾经将自己的房子挂盘,但挂了3个月都没有卖掉,房子也算是福田区的优质学区房。”陈晨告诉记者,“今年年初我再度挂盘,看房的客户平均每周也有一两次,但从4月中旬至今,就只有一次看房记录。”
工作在一线的房产中介们,对于二手房市场的感受更为直观。“小阳春的热情过后,成交量开始显出疲态。”在深圳福田八卦岭,张华是一位资深房产中介经理,他告诉记者,“相比去年此时,深圳二手房市场表现还是回暖了一些,但与今年3月相比有所降温,有时候约好的客户都不愿意出来看房,我们原本都以为成交复苏的势头会延续。”
“从我们观察来看,今年二手房市场回暖从1月底就开始,也可能是因为今年过年早,所以市场活跃的周期也比往年来得更早,但这波购房需求有点‘来得快去得快’,这在过去很少见。”张华表示。
对于深圳市场来说,二手房参考价调整的传闻可以说是最近市场的焦点之一。不过,从成交数据来看,二手房参考价调整的传闻也没有带来很明显的“刺激”作用。
今年3月,深圳二手住宅过户量达到3949套,接近2021年2月的水平,二手房网签量更逼近5000套,趋近深圳楼市的“荣枯线”。进入4月,二手房交易量曾出现连续环比下滑。而在4月,深圳二手住宅过户量为3192套。截至5月21日,深圳二手住宅成交量为1801套,按照这个趋势也难以回到3月的水平。
市场信心待恢复 深圳的情况并非个例。成交降温,挂牌量上升成为当下多数一二线城市二手房市场的主要特点。
据克而瑞研究中心统计,今年4月17个重点城市二手房成交面积为895万平方米,环比下降17%。克而瑞研究中心认为,究其原因主要源于行业信心尚未完全修复,前期积累的刚需、刚改需求释放完毕所致。
广东住房政策研究中心研究员李宇嘉认为,刚需和换房积压的需求释放完毕以后,后续无论是刚需还是改善型需求的接续能力都较弱。整体来看,购房者的预期还是比较弱,包括对房地产市场前景的预期和自身收入的预期等,这些因素都对购房需求带来影响,也就导致接续能力没有办法释放出来。
就在部分城市二手房成交量环比下跌的同时,不少城市的二手房挂牌量却在攀升。记者梳理发现,不少主要城市的二手房挂牌超过10万套,比如广州二手房挂牌量突破13万套、南京二手房挂牌突破15万套。深圳市房地产中介协会最新公布的数据显示,深圳在售二手房数量回升至5.3万套以上。记者在罗湖、福田的多个片区采访多位前来放盘的二手房业主,问及为何选择在此时放盘,得到的回复主要包括出于自身经济因素选择卖房套现;也有改善型业主卖房准备置换,而且不太希望加过多“杠杆”,希望用卖房的资金进行置换;也有部分手持多套房的投资客表示,目前租赁市场压力也很大,空置期变长,持有成本越来越高,所以选择出售。
去年年底以来各地接连出台楼市刺激政策。对于二手房市场而言,“带押过户”简便了二手房交易手续。为活跃市场,不少地方政府也出台多项购房补贴。近日,住房和城乡建设部、市场监管总局联合印发《关于规范房地产经纪服务的意见》(简称《意见》),就二手房中介费过高、明码标价、操纵经纪服务收费等问题提出具体要求。有业内人士认为,如果能降低中介佣金,在目前楼市行情有待复苏的背景下,相关部门也要进一步打通交易流通环节上的阻碍。不过,相关的楼市刺激政策效果要真正体现出来,也确实需要一点时间。
在李宇嘉看来,楼市最终能否回暖,最关键的还是在需求端。李宇嘉表示,二手房挂牌量明显增加,一方面说明大家对后市预期并不是特别好。那么,如何更好地提升购房者信心?对于需求端的修复,这个需求提振不能仅仅依靠政策的刺激,还要让大家拥有购买能力,例如加大对就业的扶持以及对低收入居民的扶持等。对于供给端的保障,除了大规模增加保障性住房,另外就是要促使开发商更好地降价促销,只要价格到位,需求也能在一定程度上释放,当然也需要相关政策同步跟进。