2021年,我国首次明确了国家层面住房保障体系的顶层设计——国家住房保障体系以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体。保障性租赁住房是其中的“重头戏”,主要解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题,以建筑面积不超过70平方米的小户型为主,租金低于同地段同品质市场租赁住房租金。保障性租赁住房是我国住房保障体系中一个较新的制度。近期召开的中央政治局会议提出,规划建设保障性住房。“规划”二字值得着重强调。各地在筹集建设保障性租赁住房时,须规划先行,尽量避免只看重数量,搞筹集建设数量简单的逐级摊派,宜在努力完成数量目标的同时,确保发展质量,更注重实效,在供给上更加契合新市民、青年人的需要。
在确定筹集建设数量时,应科学规划保障性租赁住房的规模。保障性租赁住房是解决大城市住房突出问题的重要抓手,近年来,一些城市积极响应,发挥主体责任,初步拟定发展计划。据介绍,“十四五”时期,全国初步计划建设筹集保障性租赁住房近900万套(间),预计可解决2600多万新市民、青年人的住房困难,预计可完成投资3万亿元左右。值得注意的是,在落实和细化规划时,筹集建设数量应来自城市和区域发展实际需求,根据地区经济社会发展程度、产业发展规划以及人口流入的数量科学确定,避免地区间盲目简单的数量攀比,逐级摊派建设任务。
保障性租赁住房建设在完成数量的同时,更应重视供给质量。应在规划阶段就树立高标准,确保良好居住品质。保障性租赁住房大多利用存量土地和存量房屋改造而来,哪些房屋适合改造,所选的地段是否有相应的数量需求,都应提前调研规划好。如果所选地点不合适,易造成运营后出租率低,闲置多,从而造成资源浪费。因此,选址应尽量做到促进职住平衡,并且是公共交通便利的地方。
保障性租赁住房应加强配套设施规划和建设。配套设施如果不完善,同样易导致出租率低。保障性租赁住房的筹集和建设,应同步加大基础设施建设力度,尽量确保市政基础设施和相关配套同步开工、同步交用。
保障性租赁住房的规划应公开透明。安居才能乐业,这一类租赁住房出现后,有望大大提升租赁市场,也就是租赁关系会相对稳固,有望减轻新市民、青年人频繁搬家的担忧。保障性租赁住房的发展受到广泛关注,各地应公布其发展规划,每年的建设计划和完成情况也宜及时让公众知晓。
保障性租赁住房规划建设应避免重建设,轻管理;重筹集,轻服务。新市民、青年人住得进,更应住得好。各地宜细化出租和运营管理细则,明确准入和退出的具体条件、小户型的具体面积标准以及低租金的具体标准,并抓好落实,确保保障性租赁住房符合小户型、低租金、面向新市民和青年人供应的要求。同时防止上市销售或变相销售,严禁以保障性租赁住房为名违规经营或骗取优惠政策。对于入住后的物业服务,各地也应加强规划,并充分发挥市场机制作用,提升服务质量,提高入住满意度。
保障性租赁住房规划建设应更好发挥市场机制。与公租房主要是政府投资建设不同,在保障性租赁住房建设中,政府的角色是给予政策优惠,引导多方主体积极参与,最突出的优惠是土地不花钱,从而引导多方主体有钱出钱、有地出地、有力出力,真正形成多主体供给、多渠道保障。政府给予政策支持,能够降低建设和运营成本,有助于引导更多的房地产开发企业和租赁企业发展保障性租赁住房。而从实践看,目前还存在对发挥市场机制重视不足,或办法不多、效果不佳等问题。应该让企业实实在在享受到政策优惠,充分调动积极性,有助于提高建设效率。
一座城市,青年人有希望,城市才有未来。解决青年人、新市民的住房问题是各级政府的职责所在,也是提高竞争力实现可持续发展的必然要求。对于发展保障性租赁住房,各级政府须更好发挥主体责任,切实规划建设好保障性租赁住房。