5月9日上午,苏州2022年首轮集中供地大幕开启,土拍市场久违的溢价率出现了。当天成交的第一幅土地位于苏州虎丘区狮山板块核心地段,由卓远地产(成都)有限公司(简称“卓远地产”)以约10.52亿元获得,这幅地块以12.5%的溢价率成交。
几乎同时,5月8日、9日,苏州陆续优化调整限售、限购以及首次置业首付比例。其中,最大的变化就是苏州放开了自2019年7月24日开始实施的限售、限购升级政策。
政策优化加强了楼市流动性,传导到土地市场,便是刺激了房企的拿地热情。同策研究院研究总监宋红卫指出,楼市政策调整是房企进驻苏州的原因,土地市场政策也有所调整,部分项目已经放开预售限制,降低了房企的资金压力。
3年来首次调低外地人购房门槛5月9日,21世纪经济报道记者从中国邮政储蓄银行苏州常熟支行获悉,目前,该银行支持在常熟首次购房采取2成首付这一政策,首次购房需为无房无贷,即征信无房贷记录且在苏易登有无房证明,暂无本地户籍要求。招商银行(600036)常熟支行表示,常熟首次购房可采取2成首付,但具体的实施细则还没有出来。南京银行(601009)常熟支行表示,常熟区域支持首次购房采取2成首付,其中,购买一手房时,需要查看楼盘是否准入,如未进行楼盘准入可提交楼盘相应材料进行办理,二手房则无此要求;此外,外地户籍需要连续缴纳12个月社保方可享受该政策。
5月8日,记者从苏州多家中介获得最新的购房合同显示,苏州从2022年5月9日起执行优化调整后的限售、限购政策。苏州新房限制转让时间由3年调整为2年,二手房限制转让时间由原来的3年调整为不再限制转让年限;二孩家庭或因家庭出生人口增加(二孩三孩的到来)置换不受限售条件的制约;限购方面,非苏州市户籍居民家庭购房条件从原来的三年内累计缴纳24个月社保调整为连续缴纳6个月社保;二孩及以上家庭,买卖房屋不限制;苏州户籍可买第3套房;非限购区域(常熟、张家港)购房,不计入家庭限购套数。
苏州优化与调整政策也迎合了宏观大环境的变化,此前的4月29日,人民银行在召开的专题会议上就强调,执行好房地产金融审慎管理制度,及时优化房地产信贷政策,保持房地产融资平稳有序,支持刚性和改善性住房需求。
其实,自去年下半年开始,苏州楼市表现就较为低迷。据诸葛找房数据研究中心监测数据显示,2022年一季度,苏州新房成交17212套,环比上季度增长7.07%,但与去年同期相比仍下滑17.52%。
今年4月,苏州新房成交量同比大幅下滑。据克而瑞苏州房产测评统计,2022年4月苏州市区商品住宅成交面积为39.84万平方米,环比减少23.32%,同比减少57.37%。
在一名苏州房地产业内人士看来,政策调整对二手房短期内刺激效应有限,市场修复也需要时间,但对本轮土拍的刺激作用很明显。
市场流动性出现回暖迹象自2021年下半年开始,资金链趋紧的房企通过减少拿地支出保发展,各地土拍市场也逐渐降温。
土拍市场的冷淡延续至今。在长三角地区已完成首轮集中供地的城市中,无锡、南京均以底价成交多幅土地,其中南京土拍流拍率达30%。
据3月28日发布的地块公告显示,苏州首轮集中供地共推出15幅涉宅用地,总占地面积83万平方米,总起拍价227亿元,在5月9日、5月10日正式竞拍。
5月9日的土地出让中,除了大悦城(000031)溢价拿地,苏州市保障性住房建设有限公司以19.11亿元竞得姑苏区平江新城的1幅土地,溢价率为1.64%。另外5幅地块以底价成交,其中,苏州新高绿建建设发展有限公司以合计33.07亿元底价竞得3幅高新区地块;恒泰商置以23.8亿元底价竞得位于相城区高铁新城一幅地块;相城城投以8.43亿元底价竞得位于相城区渭塘镇的地块。整体成交先扬后抑。
2022年一季度,苏州各县市宅地仅昆山和张家港各底价成交1幅地块,常熟和太仓无宅地成交。其中,昆山1月成交1幅千灯镇宅地,由当地房企江苏中基置业以4.7亿底价摘得;2月,张家港锦华镇成交1幅商住用地,同样由当地房企中联置业以1.93亿底价竞得。
整体来看,苏州土拍市场仍然较为低迷。正如宋红卫所指,苏州集中供地第一天基本还是国企、央企为主,少部分民企参与;地块整体底价成交为主,少量优质地块有超过10%的溢价率,市场流动性出现回暖迹象。很快,就在这个5月,苏州即将发布第二批次集中挂地信息。或许,届时苏州楼市又将呈现另一番景象。