常熟3大热门择校区域 该如何选择?

常熟看房网小编 | 2018/6/19 10:52:41 来源:常熟看房网
核心概要:学区房价格上涨已经是既定事实,那,对于资金有限但又真实需要学区房的人来说,如何花更少的钱上一个同样优质的学校呢?

这两天,听二手房的同事提起一件事:衡泰国际花园已经有房东准备卖到3万6了!3字头,直接比肩园区,在常熟大概就是王炸级别。

中国人历来注重教育,又对房子情有独钟,再加上房子是当前中国最佳投资产品,没有之一。所以当教育遇到了学区,一个高附加值的稀缺产品诞生了,那就是学区房。

学区房变局早已开始

这两年,随着市场上学区房价格一路上涨,大部分购买学区房的人的属性其实已经在潜移默化中改变了,从单纯的“学区”转变为“学区+自住”二合一的模式。

我觉得完全可以这么说:两年前能买学区房的人和现在能买学区房的人,完全是两拨人。(除非你是这一轮房价上涨中的实际受益者)


虽然听上去可能有点残酷,但是这就是事实,如果你周边有考虑买学区房,但是一直拖着未落实的,你可以问问他,目标学校是不是已经至少降了一个档次。

那么,为什么会发生这种转变?

首先,二手房尤其是学区房价格一路冲高。即使只以过去1年的数据来统计,二手房的均价也从16825元/平米涨到了20264元/平米,涨幅将近20%,而工资的涨幅,没有具体数据,但是相信在座的各位都有切实的感受

另外,当有实力家长追逐同一所名校时,也客观聚集了优秀生源,更有利于学区房的马太效应。名校的资源是稀缺的,只要需求在,就还是会涨。

如果你是真的有学区房的需求,那不妨继续朝下看。

三大学区组合推荐

学区房价格上涨已经是既定事实,那,对于资金有限但又真实需要学区房的人来说,如何花更少的钱上一个同样优质的学校呢?

常熟的优质小学和初中从绝对量上来看并不多,一个房子能上一个优质的小学或者中学就可称为学区房,目前在业内公认的比较好的组合主要有以下三种:


1、世茂实验小学+崇文实验中学

先来说说世茂实验小学、崇文实验中学这个双实验的区域。从小学到初中,这个区域基本上有常熟最优质教育资源的一个配置。这也是区域内学区房长期处于全常熟最高位的一个原因。

整个区域的房源价格跨度较大,从2万5的“老破小”到3万5的“豪宅”应有尽有。

那我们算一下,在这个区域买个100平米的房子,3万的均价,就要300万元。而这个总价,即使放眼整个常熟市区,在哪儿都能买一个居住舒适度更好的房子。

这个区域的低价房源,大部分年代比较久远,绿化、景观、物业等也比较落后,从自住的角度来说的话,除非真的是资金有限,其实是不太推荐的。

而且由于小区建的比较早,规划的车位远远不足以满足需求,要知道,买这些学区房的人,大部分家庭里有一辆车都是保守估计,下班抢车位的场景可以脑补出来。


而类似恒泰国际花园这种房龄较新的,总价基本都是3、4百万起步,这个价格,基本上是常熟高净值人群的专属,如果手头真的有闲钱的,为了孩子的教育考虑,那还是可以考虑入手的。

2、报慈小学、外国语中学

这个组合同样也是目前比较热门的一种组合,区域内均价在20000-24000之间,单纯从价格来看,无疑是很有优势。但是,二手房作为比较市场化的一种产品,其价格也能从一定程度上体现出很多东西。

同双实验区域一样,该区域的房龄也偏老。但与双实验学区不一样的是,报慈小学与外国语中学的搭配,在知名度或者说实力上还是有所逊色的。


另外,常熟实行了近4年的“三六三”入学政策,在2018年迎来新调整,自2018年1月4日起,同一合法固定住所每六年,认定一个幼儿园及义务教育阶段学位。上面两个区域受该政策的影响更大,市面上符合需求的房源越来越少,价格也变得更高。

3、昆承中学+新区小学

这个区域其实也就是所谓的文化片区。从均价来看,文化片区二手房的均价在26500元/㎡左右,而双实验的二手房均价则是30000元/㎡,两者之间的差价将近3500元/㎡,略高于报慈+外国语的组合,入手难度适中。


再看教育资源方面。文化片区教育起步早,规划起点高,地段优越,是常熟优质教育资源的云集之地。

其中最具代表性的,肯定是昆承中学,在常熟大名鼎鼎,是不少人心目中中学的首选,它有多厉害,这边就不多做赘述。这边要说的是:文化片区的教育资源到底有多牛,可能很多人还是真正的了解。

据不完全统计,目前文化片区已经可以大致确认的学校就有中学1个、小学3个、幼儿园5个。整体上来看,文化片区的教育资源配置有以下特点:

1、 学校数量多,规划起点高。区域内除现有的教育资源之外,还规划了大量的小学、幼儿园等。这些学校虽然比较新,但与此同时规划也会更加合理,起点也会更高。

2、 区域内优质的教育资源集中,就密度而言,在常熟的众多片区里可以算是比较领先的。

3、 区域内以新房为主,大部分房源的学区名额都尚未使用,也就是说,买的时候基本上不需要考虑名额问题,而且房源数量更多,可以选择的空间更大

与上面两个区域不同的是,文化片区内的房源以新房为主,就居住舒适度而言,会比另外两个区域更有优势,而且文化片区属于目前政府重点打造的区域,虽然从生活配套商来讲要略逊色,但是相信在未来会得到补足,而上面两个区域想要重新改造,中间的拆迁成本就是需要头疼的问题了。

总结

梳理完三个区域的教育资源,我们总结如下:

1、三个组合,双实验的总价高,入手的难度也相对较大;报慈+外国语的组合总价低,但是学区上要略逊一筹,适合资金有限的人群;文化片区入手难度比较适中,居住舒适度也会更高一点,比较符合当前大部分人的属性(卖1换1).

2、学区搭配类型比较多,其他还有如塔前小学+实验中学等的搭配,不同学区之间差价较大,可根据自身资金状况进行选择。

3、务必学会等房子,淘房子。如果确定要买学区房,最好提前考察市场,由于二手房市场的不稳定性,同一个院子,总价相差10、20万很正常。

最后,请大家注意以下几点:

1、常熟官方并没有重点中小学的划分,所谓热门学校:主要为各个区域热门择校学校及老牌口碑学校。

2、只有公立的才牵涉到划片和学区,在挑选的时候要注意这一点。

3、学区非学区的界限,这个楼盘可能不是A学校的划片学区,但是是B学校的划片学区。

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